#19/20 – Élargissement de l’univers d’investissement à l’immobilier

À l’origine, la réglementation de l’ERAFP imposait que 75 % minimum de l’actif du Régime soit investi en obligations, limitant les actifs à revenu variable à 25 %. Le décret du 30 décembre 2010 a marqué un tournant en autorisant l’ERAFP à investir dans des actifs immobiliers, permettant ainsi le déploiement d’une stratégie ambitieuse de diversification des actifs, essentielle pour renforcer la résilience du Régime et sa performance à long terme.

Plusieurs arrêtés ont ensuite assoupli les règles prudentielles relatives à cette classe d’actifs :

• 2017, 2019 : le plafond d’investissement immobilier est passé de 10 % à 12,5 %, puis à 15 % de la valeur comptable des actifs
• 2018, 2019 : le recours à la dette externe a été autorisé à hauteur de 25 %, puis porté à 50 % de la valeur comptable des actifs immobiliers
• 2018 : les organismes professionnels de placement collectif immobilier (OPPCI) sont devenus éligibles à l’investissement de l’ERAFP, sous condition d’un emprunt inférieur à 50 % de l’actif net.

À fin 2025, l’immobilier représentait ainsi 11,9 % de l’actif total de l’ERAFP, soit 5,3 Md€ en prix de revient amorti. 

Structuré autour de 6 mandats respectant la démarche d’investissement responsable de l’ERAFP, le portefeuille immobilier est réparti entre la France et l’Europe (respectivement 71,4 % et 28,6 %). Il présente une diversification sectorielle avec notamment plus d’un tiers d’actifs résidentiels, dont une part importante de logements intermédiaires destinés à être loués prioritairement aux agents publics, conformément à la volonté exprimée sans relâche par le conseil d’administration de matérialiser par les investissements dans le logement l’impact économique et social du Régime. 

Investisseur 100% ISR, l’ERAFP a décliné son dispositif d’investisseur responsable pour l’immobilier en intégrant les cinq valeurs de sa Charte ISR : impact environnemental, progrès social, droits de l’homme, démocratie sociale et bonne gouvernance. 

L’approche ISR retenue est celle du best in class dit dynamique, qui introduit le concept de note ESG potentielle : pour chaque actif, le gestionnaire en charge du mandat doit être en mesure de justifier qu’il est mieux positionné que la moyenne de sa catégorie selon le référentiel de critères de l’ERAFP ou que des actions sont en cours afin de l’amener dans cette position.

Au sein de chacune des catégories (zone géographique, type et nature du bien), le gestionnaire effectue ensuite ses choix en fonction non seulement de la qualité ISR initiale des biens, mais également en fonction de leur qualité ESG potentielle. Tout au long de leurs mandats, les gestionnaires travaillent donc à élever la performance ISR des actifs pour qu’elle atteigne leur potentiel maximal.

La note ESG du portefeuille a ainsi progressé en 2024 en passant de 60,0 en 2023 à 63,5, reflétant une amélioration continue de la qualité extra-financière des actifs. 

Concrètement, depuis le début des investissements de l’ERAFP dans l’immobilier, la mise en œuvre de plusieurs mandats avec différents gérants, combinée à un recours mesuré aux investissements collectifs et à un usage limité de la dette, a permis :

• une croissance rapide de l’exposition en immobilier,
• une bonne diversification géographique et sectorielle du portefeuille,
• une performance en ligne avec la stratégie ciblée : constituer un portefeuille sécurisé, générant des revenus réguliers.

Combinant stabilité, revenus récurrents, protection contre l’inflation et diversification tout en répondant aux enjeux de transition écologique et sociale, l’immobilier joue ainsi un rôle clé dans l’équilibre du portefeuille de l’ERAFP.